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2013年8月21日水曜日

明渡執行とは

建物明渡の強制執行のことです。競売物件を落札しても、元所有者がそのまま建物を占有したり、元所有者が残している物品、いわゆる残置物があるために建物が使えない状態である場合、立ち退きや残置物撤去を強制的に行う手続きが明渡執行です。強制執行は不動産の差押えなどいくつか種類がありますが、明渡執行は強制執行の種類の一つとなります。

ただし残置物による建物占有の場合は、強制執行による建物明渡を進めると費用がかさんでしまうので、残置物・動産放棄の同意書に署名と捺印をもらい、片付けを進めるのが費用も少なくスムーズに進める方法となります。

期間入札とは

不動産競売の主な売却方法です。裁判所が決めた指定期間中に入札を行い、期間終了後の開札日にまとめて落札金額の確認をして、開札日に落札者を決めます。

競り売りやオークションといった言葉から連想されるような、入札金額について声が飛び交いその場で落札者が決まるような競売ではありません。他の入札者が誰なのか、入札金額はいくらなのか、といった競売の競合者については一切わからない状態で、自分の希望金額を一度だけ入札するルールになっています。

なお、期間入札の情報が公開されることを「期間入札の公告」と言い、入札開始日の約3週間前に競売対象物件とその資料が閲覧できるようになります。資料はいわゆる3点セットのことを指します。

2013年8月17日土曜日

981.jpとは

競売物件を探すときに主に使うことになるサイトです。981.jpでは入札期限の過ぎた過去の入札物件の3点セット購入や、競売サポート業者である不動産会社への問合せができるようになっています。

981.jp
競売物件を探す主要サイト。物件種別が細かかったり道府県の横断検索、目安利回りの表示などとても使いやすいサイト。

981.jp
http://981.jp/

競売物件を購入する際に気を付けるポイントの解説記事や、一般的な疑問に対する回答が掲載されており、競売の勉強にも役に立つサイトです。競売の初心者はまず981.jpで解説記事を読んだり物件を探して3点セットをダウンロードしたりして、競売に関する知識を深めることをオススメします。

さらに無料の会員登録を行うと、非常に便利な機能が使えるようになります。

不動産競売物件情報サイト・BITとは

BITとはBroadcast Information of Tri-set systemの略を意味している言葉で、裁判所が公告を行っている不動産競売物件情報サイトのことです。

不動産競売物件情報サイトBIT
競売物件情報の公式サイトBIT。使いにくいため慣れが必要。

不動産競売物件情報サイト・BIT
http://bit.sikkou.jp/

英語名を直訳すると「3点セットの散布システム」という名の通り、物件明細書、現況調査報告書、評価書がインターネット上で公開されており、PDFファイルをダウンロードする事で見ることができます。競売物件をわざわざ裁判所に出かけて調べる必要がありません。

ただしウェブサイトは非常に使いにくく、都道府県を横断しての競売物件検索ができなかったり、3点セットのPDFファイルをダウンロードしないと詳細がほとんど判らないためサイト上で物件の比較が難しかったりするため、実際の競売物件探しではあまり使うことはありません。

残置物とは

多くの競売物件では前所有者の物品がそのまま残っています。これが残置物です。空室の物件は現況調査報告書の写真の物品がそのままありますし、現況調査時点で前所有者が居住していた場合でも、前所有者は退去時に不用品を処理するお金がないので多くの物品が物件内に放置されます。

買受人、つまり落札者は物件内に放置された残置物は邪魔なので処分をしたいのですが、勝手に処分をすると後に前所有者から訴えられてしまうリスクがありますので、適切な対応を行ってから処理を進めないといけません。

一番スムーズなのは前所有者に残置物を撤去してもらうことですが、前述のように競売になってしまうほどお金に困っているので、ほとんど期待はできません。実際には落札者側で処理する旨を同意してもらい、動産放棄の書類に署名捺印をもらうことが多いです。こうしたやり取りができない場合は裁判所で手続きをして明渡執行を進めることになります。

2013年8月9日金曜日

買受可能価額とは

競売物件で入札できる最低金額のことです。売却基準価額の8割の金額と決まっています。

買受可能価額で落札されている過去事例はそれなりにあるため、保証金が用意できればの話ですが、購入してもいい競売物件に片っ端から入札を行い、買えたらラッキー程度の期待値で競売に入札を繰り返す投資方針を取ることもできます。

特別売却の場合は先着順なので、ほぼ確実に買受可能価額での購入ができます。

売却基準価額とは

競売物件でまず目にする数字が売却基準価額です。言葉の意味の通り競売物件の基準となる価額で、この価格からどれだけ競り上がるかを考えることになります。

売却基準価額は裁判所から選任された評価人が決めます。評価人のほとんどは不動産鑑定士です。プロが物件の価値を判断するので不当に安く査定されることは無いのですが、鑑定士によっては投げやりな意見が現況調査報告書に記載されることにより、入札参加者が少なくなり結果的に安く落札できる場合もあります。

3点セットの中に含まれている競売物件の評価書を見ると詳細な評価方法を見ることができます。たいていの競売物件は不動産鑑定士による物件評価から、競売の特殊性を勘案されて評価金額の7割が売却基準価額として設定されます。